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20 de Setembro de 2019

IPTU no meu nome significa que o imóvel é meu?

Adrualdo Monte Alto, Advogado
Publicado por Adrualdo Monte Alto
há 3 anos

Por Adrualdo Monte Alto Neto

Um dos equívocos que vejo com mais freqüência no cotidiano profissional é o de pessoas que confundem a titularidade do IPTU com a propriedade do imóvel. Melhor explicando, ao contrário do que a maioria pensa, ter o IPTU não seu nome não significa que você já é o dono formal do imóvel.

Em direito imobiliário, existe um brocado, que emana da Lei[1], e que preconiza que “quem não registra, não é dono”.

Mas o que exatamente esse ditado popular quer dizer?

E a resposta é simples: significa que quem compra um imóvel e não faz escritura[2] da compra e registra essa escritura no cartório de imóveis não se torna dono do imóvel, ainda que tenham o IPTU no seu nome e tenha a posse[3] do imóvel.

O Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) é um tributo cobrado pelos municípios e que incide sobre a propriedade ou posse de um bem imóvel[4]. A Lei autoriza, assim, que o município cobre o IPTU tanto do dono (proprietário) quanto de quem usa o bem há longo tempo (possuidor).

Desse modo, podemos afirmar com certeza que apesar de a regra ser o dono pagar o IPTU, não necessariamente o titular no cadastro municipal do IPTU é o dono do imóvel.

Como dito acima, a propriedade do imóvel se afere pelo registro imobiliário. Quer dizer: se você precisa saber quem é o dono de um imóvel, dirija-se ao cartório de imóveis perante o qual estiver matriculado o imóvel (se a sua cidade tiver mais de um[5]) e solicite uma “certidão da matrícula” do imóvel. Quem estiver informado como proprietário nessa certidão será o dono do bem.

E observe que eu disse “cartório[6]”. Isso porque as prefeituras costumam possuir cadastros imobiliários, mas quando se trata de conhecer o dono, é o cadastro do cartório de imóveis que interessa.

Você deve estar se perguntando: “Então pra que serve o maldito cadastro da prefeitura?”

E a resposta é novamente simples: apenas para cobrar o IPTU. Não é exatamente o foco do nosso texto o aprofundamento nesse assunto, mas com o passar do tempo os municípios descobriram que a maior parte dos imóveis não é regularizada no cartório de imóveis.

Assim, é comum que pessoas construam em lotes e não “informem[7]” ao cartório de imóveis que a construção ocorreu.

Em casos do tipo, no cadastro do cartório o imóvel continua sendo um lote e, na prática, no lugar já existe uma casa, ou até um prédio.

E como a área construída é uma das bases de cálculo do IPTU, de modo que quando maior a construção, maior o imposto, e como o fisco no Brasil jamais ‘dorme no ponto’, os municípios começaram a criar os próprios cadastros, paralelos aos dos cartórios de imóveis, apenas para cobrar impostos (e, na prática, confundir a população).

Existe, é bem verdade, uma pressão dos agentes envolvidos e a comunidade jurídica em geral, para unificar esses cadastros e simplificar a compreensão dos usuários.

Mas até que isso ocorra, a multiplicidade de cadastros continuará confundindo muita gente. E nós vamos, na medida do possível, tentando esclarecer os leitores e desfazer essas confusões.

Portanto, lembre-se: se precisar saber quem é o dono de um imóvel, procure no cartório de imóveis e não na prefeitura. E se o seu nome não constar no cartório como dono do seu imóvel, procure urgentemente um advogado especialista no assunto para se orientar, pois você corre sim o risco de perder o bem.


[1]Código Civill - Art.1.2455. Transfere-se entre vivos a propriedade mediante o registro do título translativo no Registro de Imóveis.

[2] O contrato dos bancos vinculados ao sistema financeiro de habitação tem o mesmo efeito da escritura pública.

[3] Posse, apesar de no popular ser utilizada como sinônimo de propriedade, na acepção jurídica são coisas bem distintas. Posse, para o direito, em rápidas e imprecisas linhas, é o uso direto, a aparência de dono do bem. No caso de imóveis, possuidor seria quem tem as chaves e é respeitado como se dono fosse, quem decide quem entra e quem sai do imóvel.

[4]Código Tributário Nacionall - Art.322. O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do Município.

[5] Normalmente, basta ter em mãos o número da matrícula, ou o endereço correto do imóvel ou uma guia de IPTU do imóvel que o próprio cartório informa se ele próprio é o responsável ou se está na circunscrição de outro cartório.

[6] O termo mais correto seria ‘ofício de registro de imóveis’ e não cartório de imóveis como é popularmente conhecido.

[7] Essa ‘informação’ ao cartório de imóveis é chamada, na linguagem registral, de averbação.

9 Comentários

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É com muito agradecimento recebo essa leitura sobre o tema. Tenho consultado dois advogados, Salvador, me cobraram a visita e fiquei na mesma desinformação. Os dois informaram que o tema era muito complicado. Parabéns Dr. Adrualdo Neto, muito satisfeito, agradecido com a sua explanação. continuar lendo

Dr. Adrualdo, muito boa sua matéria.

E quando a guia de IPTU ainda chega no nome do antigo proprietário, porém a averbação da venda do imóvel para os donos atuais está devidamente registrada no cartório de imóveis? Quando se faz a averbação dessa venda no cartório de imóveis do município é necessário comunicar à prefeitura paralelamente? Não comunicar isso à prefeitura pode trazer algum problema, tanto para o antigo dono (em nome de quem chega o IPTU) quanto para o atual (em nome de quem consta averbação na matrícula do imóvel)?

Um abraço. continuar lendo

Olá boa noite, Muito boa matéria, tenho uma dúvida. Tenho um terreno no qual na epoca não registrei no cartório, hoje não lembro mais o nome da imobiliária e perdi os contrato. Puxei a matricula e ainda não esta no meu nome, mas, o IPTU hoje tenho uma dívida ativa de em média 14,000 a pagar. O que fazer? Qual melhor meio de talvez eu encontrar esse meu contrato de compra e venda da imobiliária? Obrigado. continuar lendo

Olá, boa tarde... Meu caso é que meu pai e meu tio construirão cada um sua casa em um terreno e meu tio fez o cadastro de IPTU na prefeitura so no nome dele (tio) e meu pai aceitou e eles fizerão um acordo verbal de pagarem juntos o IPTU e meu pai sempre pagou a parte dele mais nunca pediu recibo por ser irmãos. mais a prefeitura lançou um programa de regularização fundiaria no bairro, e meu tio se revoltou e disse que nao aceita a regularização pq alega ser dono de tudo, são irmãos imagina se nao fosse, infelismente.... enfim ele foi verbalmente e alegou ser dono de tudo com base só no cadastro que ele tem e a prefeitura negou o cadastro no nome do meu pai, e temos todos os "documentos" (Sabesp agua, elektro luz, historicos escolares meu e da minha irma, certidao de nascimento nossas com o endereço de lá, fotos da contrução e nossa enfância....que prova que estamos la a quase 30 anos,e mesmo assim a prefeitura nao da o cadastro no nome dos meus o que devo fazer? continuar lendo